Investir au Portugal en 2026 : le guide complet pour étrangers et non-résidents

En bref : les prix progressent dans tous les districts du continent, de +5,2 % à Porto à +21,6 % à Coimbra sur un an (Idealista, juin 2026). Les rendements locatifs restent parmi les plus attractifs d'Europe occidentale. Et contrairement à ce que beaucoup pensent, un étranger non-résident peut tout à fait obtenir un crédit hypothécaire au Portugal, à condition de s'y prendre correctement.

Ce guide vous donne les trois informations dont vous avez besoin pour investir au Portugal en 2026 : l'état réel du marché, la fiscalité applicable aux non-résidents et les conditions concrètes de financement. Pas de langue de bois : des chiffres sourcés, des exemples chiffrés et les erreurs à éviter.

Un mot sur le périmètre : les règles portugaises (IMT, IRNR, conditions de crédit) sont identiques pour tous les non-résidents, quel que soit votre pays. Seul le traitement fiscal dans votre pays de résidence change. Nous détaillons le cas français, le plus fréquent parmi nos clients, puis les spécificités belges, suisses, luxembourgeoises et canadiennes. Cafimo accompagne les acheteurs francophones où qu'ils résident.

Le marché immobilier portugais en 2026 : prix et rendements

Le Portugal n'est plus le marché « bon marché » qu'il était en 2015. Mais il reste l'un des marchés les plus dynamiques d'Europe, avec une demande locative structurellement forte et des rendements que les grandes capitales européennes ne peuvent plus offrir.

Évolution des prix 2024-2026 : la hausse continue

Les chiffres sont sans ambiguïté. Selon Idealista, tous les districts du Portugal continental sont en hausse sur un an en juin 2026. L'amplitude est large : de +5,2 % à Porto et +7,2 % à Lisbonne, jusqu'à +20,4 % à Castelo Branco et +21,6 % à Coimbra.

Ce n'est pas un pic isolé, et surtout ce n'est plus une histoire de grandes villes. Les hausses les plus fortes se concentrent désormais sur les districts intérieurs et les îles, restés longtemps à l'écart : Terceira +24,2 %, Porto Santo +25,1 %, Santarém +20,3 %, Viana do Castelo +18,0 %. À l'inverse, les deux marchés les plus chers ralentissent : Lisbonne et Porto affichent les plus faibles progressions annuelles du pays, et Porto recule même de 1,3 % sur le trimestre.

Les trois repères à retenir (prix demandé médian, Idealista, juin 2026) : Lisbonne 6 107 €/m² et Porto 4 053 €/m² pour les deux grandes villes, 4 069 €/m² pour l'ensemble du district de Faro, c'est-à-dire l'Algarve. Un point de méthode, parce qu'il change tout : les prix « ville » et « district » ne se comparent pas. Le district inclut les communes périphériques et rurales, donc son prix est mécaniquement plus bas : à Coimbra, la ville est 39 % au-dessus de son district. Tous les chiffres de ce guide proviennent de la même source, à la même date, avec le niveau précisé à chaque fois.

Pourquoi les prix montent-ils aussi vite ?

• Offre de logements insuffisante face à une demande en hausse (tourisme, expatriation, nomadisme digital)
• Suppression du Golden Visa immobilier en octobre 2023 : les acheteurs se reportent sur le marché résidentiel classique
• Taux d'intérêt en baisse depuis 2024 : l'accès au crédit se facilite
• Attractivité du Portugal auprès des Américains, Brésiliens et Français

La hausse est-elle soutenable ? La Commission européenne signale une possible surévaluation de l'ordre de 36 % selon ses modèles. Mais la demande locative reste structurellement forte et les rendements bruts sont encore positifs dans la majorité des marchés. L'investissement immobilier au Portugal reste pertinent, à condition de choisir la bonne ville et le bon type de bien.

Rendements locatifs par région

L'investissement locatif au Portugal offre des rendements bruts qui varient fortement selon la localisation et le mode d'exploitation.

Location longue durée (bail résidentiel) :

• Lisbonne : 3,8 % à 4,7 % brut (marché comprimé par les prix élevés)
• Porto : 5 % à 7 % brut selon le quartier
• Algarve : 5,6 % à 8 % brut en location longue durée
• Braga : ~7 % brut (marché étudiant et jeunes actifs)
• Coimbra : 6 % à 7,5 % brut (forte demande étudiante)
• Setúbal : ~5,1 % brut (marché en forte croissance)

Location courte durée (Alojamento Local) :

• Algarve : 6 % à 8 % brut en saison, parfois plus dans les zones premium
• Lisbonne (zones non gelées) : 4 % à 6 % brut selon le quartier
• Porto : 5 % à 7 % brut

Ces rendements sont bruts, avant fiscalité et charges. Le rendement net réel dépend du taux d'imposition applicable (voir la section fiscalité), des charges de copropriété, des frais de gestion et du taux d'occupation.

Impact du programme Mais Habitação sur la location courte durée

Le programme Mais Habitação, adopté en 2023, avait introduit des restrictions sévères sur l'Alojamento Local (AL) : gel des nouvelles licences dans les centres urbains, durée de validité limitée à 5 ans et contribution extraordinaire (CEAL).

Bonne nouvelle pour les investisseurs : le décret-loi n° 76/2024 du 23 octobre 2024 a abrogé la plupart de ces mesures restrictives. La suspension nationale des nouvelles licences AL, la règle des 5 ans et la CEAL ont été supprimées.

Ce qui reste en vigueur :

• L'obligation de registre AL (toujours obligatoire pour toute exploitation touristique)
• Les restrictions municipales : certaines communes (dont des quartiers de Lisbonne et Porto) maintiennent leurs propres limitations
• Les règles de copropriété : les assemblées de copropriétaires peuvent toujours s'opposer à l'AL

En pratique : l'Algarve reste la zone la plus favorable à la location courte durée. Lisbonne et Porto nécessitent une vérification préalable des règles municipales et de copropriété avant tout achat orienté AL.

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Fiscalité pour les investisseurs français et francophones au Portugal en 2026

C'est le sujet qui génère le plus de confusion. Voici ce que vous devez savoir, sans jargon inutile.

Fin du NHR et régime IFICI de remplacement

Le régime NHR (Résident non habituel) a pris fin pour les nouveaux demandeurs le 31 décembre 2023. Il a été remplacé par l'IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), applicable depuis le 1^er janvier 2024.

Ce que propose l'IFICI :

• Taux forfaitaire de 20 % sur les revenus d'activité d'origine portugaise éligibles
• Durée : 10 ans consécutifs
• Exonération possible sur certains revenus de source étrangère

Qui est éligible à l'IFICI ? C'est là que la plupart des guides se trompent. L'IFICI n'est pas un régime ouvert à tous les nouveaux résidents. Il cible des profils très spécifiques :

• Chercheurs scientifiques et enseignants-chercheurs
• Travailleurs dans les technologies de l'information et de l'innovation
• Professionnels hautement qualifiés dans des secteurs reconnus par les autorités portugaises
• Cadres dirigeants dans des entreprises éligibles

Conditions cumulatives :

1. Devenir résident fiscal au Portugal
2. Ne pas avoir été résident fiscal au Portugal durant les 5 années précédentes
3. Exercer une activité éligible au titre de l'article 58-A de l'EBF
4. Ne pas avoir bénéficié du NHR ni du régime des anciens résidents
5. Déposer la demande avant le 15 janvier de l'année suivant la première année de résidence

Ce que l'IFICI ne couvre PAS pour la majorité des investisseurs français : un investisseur français qui achète un bien locatif au Portugal sans y établir sa résidence fiscale ne peut pas bénéficier de l'IFICI. Ce régime exige la résidence fiscale portugaise, ce qui change radicalement le calcul pour quelqu'un qui veut simplement placer son argent au Portugal tout en restant résident fiscal en France.

Et même pour ceux qui envisagent de s'installer au Portugal : si vous n'exercez pas une activité dans les secteurs éligibles (recherche, tech, innovation), l'IFICI ne s'applique pas à vous.

La réalité pour la plupart des investisseurs français : vous restez résident fiscal en France, vous achetez au Portugal, et vous êtes soumis au régime IRNR (Imposto sobre o Rendimento de Não Residentes) portugais, encadré par la convention franco-portugaise.

Convention fiscale franco-portugaise (articles 6 et 24)

La convention fiscale franco-portugaise de 1971 est le texte qui régit votre situation en tant qu'investisseur français non-résident au Portugal. Deux articles sont essentiels.

Article 6, revenus immobiliers : les revenus provenant de biens immobiliers situés au Portugal sont imposables au Portugal. Peu importe que vous soyez résident en France : c'est le pays de situation du bien qui a le droit d'imposer les loyers.

Taux IRNR applicables aux non-résidents :

• Location longue durée (bail résidentiel) : 25 % sur les revenus nets
• Alojamento Local (location courte durée) : 28 % sur les revenus nets

Article 24, élimination de la double imposition : la France accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt payé au Portugal. Vous n'êtes donc pas doublement imposé, mais vous devez quand même déclarer ces revenus en France.

Exemple pratique concret. Vous êtes investisseur français, résident fiscal en France. Vous louez un appartement à Porto en longue durée. Revenus locatifs annuels : 12 000 €.

1. Vous payez 3 000 € d'IRNR au Portugal (25 % × 12 000 €)
2. Vous déclarez ces 12 000 € en France dans vos revenus fonciers étrangers
3. La France calcule un impôt théorique sur ces revenus (disons 3 600 € à une tranche marginale de 30 %)
4. Vous déduisez le crédit d'impôt de 3 000 € → vous payez 600 € supplémentaires en France
5. Charge fiscale totale : 3 600 €, soit votre tranche française, sans double imposition

En pratique : la convention protège, mais elle ne supprime pas l'impôt. Elle évite de payer deux fois sur le même revenu.

Vous êtes belge, suisse, luxembourgeois ou canadien ?

Côté portugais, rien ne change : l'IRNR s'applique de la même façon (25 % en location longue durée, 28 % en Alojamento Local), l'IMT et l'Imposto do Selo sont identiques, et les conditions de crédit ne dépendent pas de votre nationalité mais de votre statut de résidence et de la provenance de vos revenus.

Côté pays de résidence, le mécanisme est le même, les modalités diffèrent. Le Portugal a signé une convention de non-double imposition avec la Belgique, la Suisse, le Luxembourg et le Canada, comme avec la France. Toutes reprennent le même principe : les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où se trouve le bien, et votre pays de résidence neutralise ensuite la double imposition : soit par un crédit d'impôt (méthode française), soit par une exonération avec réserve de progressivité, plus courante en Belgique et en Suisse. Le résultat économique est proche, mais le calcul de votre imposition finale, lui, dépend de la convention applicable.

Trois points d'attention selon votre pays :

• Belgique : les revenus immobiliers étrangers sont exonérés en Belgique mais retenus pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus (réserve de progressivité)
• Suisse : vous êtes non-résident de l'UE. Cela n'a plus d'impact sur le LTV (voir la section financement), mais un représentant fiscal portugais est requis pour vos relations avec l'administration fiscale
• Luxembourg et Canada : mêmes principes conventionnels, avec des règles déclaratives propres à chaque pays

Dans tous les cas, faites valider votre montage par un fiscaliste de votre pays de résidence avant de signer. Les sections qui suivent (IFI, exemple chiffré français) concernent spécifiquement les résidents fiscaux français.

IFI : le cas spécifique des résidents fiscaux français

L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) est un sujet que beaucoup d'investisseurs négligent.

• Si vous êtes résident fiscal en France, l'IFI porte sur votre patrimoine immobilier mondial, y compris votre bien au Portugal
• Si vous êtes non-résident fiscal en France, l'IFI ne porte que sur vos biens immobiliers situés en France
• Seuil de déclenchement : 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net imposable au 1^er janvier
• Barème : 0 % jusqu'à 800 000 €, puis 0,5 % de 800 001 € à 1,3 M€, et des taux progressifs jusqu'à 1,5 % au-delà de 10 M€

Pour l'investisseur français qui reste résident en France : votre bien portugais entre dans l'assiette IFI. Si votre patrimoine immobilier total dépasse 1,3 M€, vous serez imposé.

Pour celui qui transfère sa résidence fiscale au Portugal : votre patrimoine immobilier français reste soumis à l'IFI français (en tant que non-résident, vous êtes imposé sur les biens situés en France), mais votre bien portugais n'entre plus dans la base IFI française.

Plus-values immobilières : ce que paie un non-résident

En cas de revente, les plus-values réalisées par un non-résident sur un bien situé au Portugal sont imposées au Portugal.

• Taux applicable : 28 % sur la plus-value nette pour les non-résidents (personnes physiques)
• Calcul : prix de vente - prix d'achat - frais d'acquisition - travaux justifiés - coefficient d'érosion monétaire
• Exonération possible : si vous réinvestissez le produit de la vente dans un autre bien immobilier au sein de l'Union européenne dans les 36 mois suivant la cession, une exonération partielle ou totale peut s'appliquer. Les conditions sont strictes. Consultez un avocat fiscaliste.

En France : vous déclarez la plus-value portugaise. La convention franco-portugaise prévoit un crédit d'impôt pour éviter la double imposition.

Des questions sur votre situation fiscale spécifique ? Contactez Cafimo. Nous travaillons avec des partenaires fiscalistes spécialisés dans l'accompagnement des investisseurs francophones au Portugal, quel que soit votre pays de résidence.

Où investir au Portugal en 2026 ?

Le Portugal n'est pas un marché uniforme. Chaque ville a son profil, ses rendements, ses contraintes. Voici notre analyse marché par marché.

Tableau comparatif des 8 principaux marchés d'investissement

Prix demandés médians, source unique Idealista, juin 2026. Deux niveaux de lecture : le prix ville correspond à la commune elle-même, celui que vous verrez sur les annonces du centre ; le prix district couvre toute la circonscription, communes périphériques et rurales comprises, et sert de référence pour les variations. L'écart entre les deux est l'information la plus utile du tableau, et il joue dans les deux sens. Dans les villes universitaires et les grandes métropoles, il mesure la prime du centre : +39 % à Coimbra, +32 % à Porto, +29 % à Lisbonne. Mais à Faro (-7 %), Setúbal (-6 %) et Leiria (-8 %), la commune est moins chère que son propre district, tiré vers le haut par le littoral et les zones touristiques qui l'entourent. Autrement dit : acheter « à Faro » coûte moins cher qu'acheter « en Algarve ». Rendements bruts indicatifs, observés sur le marché (Global Property Guide).

Lisbonne : marché premium, rendements stables

Lisbonne reste la référence et le marché le plus cher du pays : 6 107 €/m² dans la commune en juin 2026, contre 4 724 €/m² à l'échelle du district, en hausse de 7,2 % sur un an, avec une demande locative structurellement forte portée par les expatriés, les touristes et les jeunes professionnels portugais. À noter : c'est aussi l'une des plus faibles progressions annuelles du pays, signe d'un marché qui arrive à maturité.

Les atouts :

• Liquidité maximale à la revente
• Demande locative pérenne (25 % des investissements étrangers au Portugal)
• Quartiers comme Chiado, Alfama, Belém ou Mouraria : forte demande internationale

Les limites :

• Rendements bruts comprimés (3,8 % à 4,7 %) : les prix ont rattrapé les loyers
• Restrictions AL dans certains quartiers (règles municipales)
• Prix d'entrée élevés : à 6 107 €/m², comptez 300 000 à 400 000 € pour un T2 correct dans la ville, et davantage encore à Chiado ou Príncipe Real

Notre avis : Lisbonne est le choix de la sécurité patrimoniale, pas du rendement maximal. Idéal pour un investisseur qui privilégie la valorisation à long terme et la facilité de revente. Pour de meilleurs rendements, misez sur les T3-T4 en périphérie proche (Almada, Setúbal, Cascais).

Porto : le meilleur rapport qualité/prix

Porto est notre recommandation principale pour l'investisseur qui cherche l'équilibre rendement/valorisation : 4 053 €/m² dans la commune en juin 2026 (3 078 €/m² sur le district, +5,2 % sur un an), avec des rendements locatifs bruts qui peuvent atteindre 7 % dans les bons quartiers. C'est le district où la hausse annuelle est la plus modérée du pays, et le trimestre y est même en repli de 1,3 % : une respiration qui ouvre une fenêtre de négociation.

Les atouts :

• Prix encore accessibles face à Lisbonne : -34 % à l'échelle de la ville, pour une offre culturelle et une demande locative comparables
• Forte demande locative : étudiants, jeunes actifs, touristes, nomades digitaux
• Quartiers en développement : Bonfim, Paranhos, Campanhã offrent encore des opportunités
• 15 % des investissements étrangers au Portugal

Les limites : le centre historique (Ribeira) affiche des prix élevés et des restrictions AL possibles, et le marché y est plus volatil qu'à Lisbonne.

Notre avis : pour un T2 de 50 à 65 m² à 200 000-265 000 € avec un rendement cible de 5,5 % à 6,5 %, Porto est le marché le plus pertinent en 2026. Investir à Porto, c'est parier sur une ville en pleine transformation.

Algarve : rendements touristiques et clientèle internationale

L'Algarve concentre 35 % des investisseurs étrangers au Portugal. La région attire une clientèle internationale premium : retraités britanniques et français, familles en résidence secondaire, touristes haut de gamme.

• Rendements AL : 6 % à 8 % brut, parfois plus dans les zones premium (Vilamoura, Lagos, Albufeira)
• Clientèle internationale : taux d'occupation élevé de mai à octobre
• Prix : 4 069 €/m² en moyenne sur le district de Faro (juin 2026, +9,6 % sur un an), deuxième district le plus cher du pays après Lisbonne. Ce niveau de district est déjà supérieur au prix de la ville de Porto, ce qui donne la mesure de la tension sur le littoral algarvien
• La ville de Faro elle-même est à 3 766 €/m², soit 7 % sous la moyenne de son district : ce sont les stations balnéaires premium (Vilamoura, Lagos, Albufeira) qui tirent l'Algarve vers le haut. Acheter dans la capitale administrative revient donc moins cher que la moyenne régionale, à demande locative comparable
• Tavira, Silves et Portimão : meilleur rapport qualité/prix, clientèle plus locale

Attention : investir en Algarve implique une gestion plus active (saisonnalité, entretien, gestion locative). Prévoyez un gestionnaire local ou une agence spécialisée.

Notre avis : l'Algarve est le choix du rendement touristique et de la résidence secondaire rentable. Idéal pour combiner plaisir personnel et revenu locatif.

Vous hésitez entre Lisbonne, Porto et l'Algarve ? Simulez gratuitement votre financement avec Cafimo. 15+ banques partenaires, service 100 % gratuit pour le client.

Marchés secondaires : Braga, Coimbra, Leiria, Setúbal

Braga : la ville la plus dynamique du nord du Portugal. 2 276 €/m² dans la commune (1 956 €/m² sur le district, +11,7 % sur un an), rendements bruts autour de 7 %. Forte population étudiante (université du Minho), croissance économique soutenue, jeunes professionnels, pas de restrictions AL significatives. Le meilleur rapport rendement/risque pour un budget de 150 000 à 250 000 €.

Coimbra : la ville universitaire par excellence, et surtout la plus forte hausse du continent sur un an (+21,6 %) pour un prix qui reste bas, à 2 449 €/m² dans la commune et 1 757 €/m² sur le district. C'est l'écart ville/district le plus marqué du pays (+39 %), signe d'un centre très demandé face à une périphérie encore bon marché. Rendements de 6 % à 7,5 % brut. Demande locative stable portée par plus de 30 000 étudiants. Marché moins volatil que Lisbonne ou Porto, idéal pour un investissement locatif long terme avec peu de gestion.

Leiria : le district qui monte sur la façade atlantique du centre. 1 862 €/m² dans la commune et 2 029 €/m² sur le district, pour +16,2 % sur un an. C'est le marché le moins cher de notre sélection, et l'un des rares où la ville reste sous le prix de son district, le littoral (Nazaré, Peniche, Marinha Grande) tirant la moyenne vers le haut. l'une des plus fortes progressions du littoral. Économie diversifiée, proximité de Nazaré et de Peniche, prix encore très inférieurs à ceux de Lisbonne. Un marché à regarder pour un budget de 120 000 à 200 000 €.

Setúbal : le marché surprise de 2026. C'est le chiffre que peu de guides mentionnent : Setúbal affiche +14,1 % de hausse des prix en un an (juin 2026, Idealista), pour atteindre 3 360 €/m² sur le district. Et la commune elle-même reste à 3 143 €/m², soit près de moitié moins cher que Lisbonne ville (-49 %), pour une hausse annuelle deux fois supérieure. La ville est à 40 minutes de Lisbonne en transports en commun, bénéficie d'une forte demande locative locale (travailleurs, familles) et reste nettement moins chère que la capitale. C'est le marché de la croissance rapide pour l'investisseur qui cherche un potentiel de valorisation encore intact.

Madère et Açores : les nouvelles frontières

Madère a ouvert en 2021 le premier « village » mondial dédié aux télétravailleurs étrangers. Résultat : une demande locative en forte hausse, portée par les nomades digitaux et les retraités. À 3 921 €/m² à Funchal et 3 700 €/m² sur l'ensemble de la région (+7,3 % sur un an), l'île se situe désormais au niveau des grands marchés continentaux : sa capitale est plus chère que la ville de Porto et que celle de Faro. Attention : l'insularité complique légèrement le financement, certaines banques appliquant des conditions spécifiques. Et Porto Santo, l'île voisine, affiche la plus forte hausse du pays (+25,1 %) à 3 638 €/m².

Les Açores restent peu connues des investisseurs francophones, et les écarts internes y sont considérables : São Miguel à 2 307 €/m², Terceira à 1 793 €/m² (+24,2 % sur un an), Pico à 1 667 €/m², Faial à 1 587 €/m² mais en repli de 11,9 % sur un an. Cadre naturel exceptionnel, demande touristique en croissance, rendements potentiellement élevés, mais liquidité à la revente plus limitée et volatilité réelle. À réserver aux investisseurs avec une vision long terme.

Un étranger peut-il acheter au Portugal ? Les conditions réelles

Oui, sans restriction. Le Portugal est l'un des marchés européens les plus ouverts aux acheteurs étrangers. Voici ce qu'il faut savoir concrètement.

NIF, compte bancaire et représentant fiscal

Le NIF (Número de Identificação Fiscal) est votre numéro d'identification fiscale portugais. C'est le premier document à obtenir : sans lui, vous ne pouvez rien signer, rien ouvrir, rien acheter.

• Comment l'obtenir : en personne dans un bureau des Finanças ou dans une Loja do Cidadão, ou via un avocat/mandataire en votre nom. Délai : de quelques jours à quelques semaines selon la méthode.
• Représentant fiscal : obligatoire pour les non-résidents hors UE. Pour les résidents de l'UE (dont les Français), ce n'est plus obligatoire depuis 2022, mais c'est souvent conseillé pour simplifier les démarches.
• Compte bancaire portugais : pas strictement obligatoire pour acheter, mais fortement recommandé pour le paiement des charges, de l'IMI (taxe foncière) et des mensualités de crédit. La plupart des banques permettent l'ouverture à distance pour les non-résidents.

Quelles restrictions pour les non-résidents ?

Aucune restriction sur l'achat. Un étranger peut acheter n'importe quel type de bien immobilier au Portugal (appartement, maison, terrain, immeuble de rapport) sans autorisation préalable ni quota.

Ce qui change pour les non-résidents : des conditions de financement différentes (LTV plus faible), des taux d'imposition IRNR spécifiques sur les revenus locatifs, et une obligation de déclaration fiscale annuelle au Portugal dès lors que vous percevez des revenus portugais.

Ce qui n'existe plus : le Golden Visa immobilier, supprimé en octobre 2023. Vous ne pouvez plus obtenir un visa de résidence en achetant un bien immobilier au Portugal (sauf zones très spécifiques comme les Açores et l'intérieur du pays, sous conditions strictes).

Les droits et protections de l'acheteur étranger

Vous bénéficiez des mêmes protections juridiques qu'un acheteur portugais. Le droit de la propriété au Portugal est solide, le registre foncier (Registo Predial) est fiable, et les transactions sont sécurisées par l'intervention d'un notaire.

Différence importante avec la France : au Portugal, le notaire authentifie la signature mais ne constitue pas le dossier juridique. C'est à l'acheteur (ou à son avocat) de vérifier la situation juridique du bien. Un avocat indépendant est fortement recommandé, et pas celui de l'agence immobilière.

Vos droits fondamentaux :

• Droit à l'information complète sur le bien (charges, dettes, servitudes)
• Droit à une traduction des documents si vous ne parlez pas portugais
• Droit de vous rétracter avant la signature du CPCV (compromis de vente)
• Protection en cas de défaillance du vendeur : remboursement du double de l'acompte versé

Les étapes pour acheter un bien immobilier au Portugal

Acheter au Portugal prend du temps : comptez 3 à 6 mois entre la décision d'achat et la signature de l'acte. Voici le processus étape par étape. Nous le détaillons également dans notre guide des étapes du financement immobilier au Portugal.

Étape 1 : Définir son projet et obtenir son NIF

Avant toute chose, clarifiez votre objectif : investissement locatif longue durée, location saisonnière ou résidence secondaire ? Le type de bien, la localisation et le financement optimal dépendent de cette réponse. Simultanément, obtenez votre NIF : c'est la première démarche administrative, et elle conditionne toutes les suivantes.

Checklist de départ :

• Définir le budget total (achat + frais + travaux éventuels)
• Choisir la région et le type de bien
• Obtenir son NIF
• Pré-qualifier son financement avant de commencer les visites
• Mandater un avocat indépendant

Étape 2 : Recherche du bien et due diligence

Les plateformes principales : Idealista, Imovirtual, Casa Sapo. Les agences immobilières au Portugal sont régulées par l'IMPIC et doivent afficher leur numéro AMI (Associação de Mediação Imobiliária).

La due diligence est votre responsabilité. Contrairement à la France, le notaire portugais ne vérifie pas la situation juridique du bien avant la vente. Votre avocat doit le faire. Documents à vérifier avant toute offre : caderneta predial, certidão de teor, licença de utilização, dívidas de condomínio et certificat énergétique (obligatoire). La liste complète des pièces demandées par les banques figure dans notre guide des documents nécessaires.

Étape 3 : Le CPCV (compromis de vente)

Le CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) est l'équivalent du compromis de vente français. C'est un document juridiquement contraignant. Il doit contenir le prix de vente et les modalités de paiement, le délai de réalisation de la vente définitive, le montant de l'acompte (généralement 10 % à 30 % du prix) et les conditions suspensives, notamment l'obtention du financement.

Les risques si vous vous rétractez sans motif valable : vous perdez l'intégralité de l'acompte versé. Si c'est le vendeur qui se rétracte, il vous doit le double de l'acompte.

Checklist « Avant de signer le CPCV » : 8 points de due diligence

À vérifier impérativement avant de signer le compromis de vente.

1. Caderneta predial : vérifiez la valeur patrimoniale (VPT), la superficie officielle et la classification fiscale du bien
2. Certidão de teor : extrait du registre foncier, confirmez l'identité du propriétaire, l'absence d'hypothèques non déclarées et de servitudes cachées
3. Licença de utilização : vérifiez que le bien dispose d'un permis d'utilisation résidentielle valide (sans permis : problèmes pour le financement et la revente)
4. Dívidas de condomínio : demandez un état des charges de copropriété. Au Portugal, les dettes de copropriété suivent le bien, pas le vendeur
5. Inspection technique : faites réaliser une inspection par un professionnel indépendant (structure, toiture, plomberie, électricité)
6. Avocat indépendant : mandatez un avocat qui ne représente que vos intérêts (ni celui de l'agence, ni celui du vendeur)
7. Clause suspensive de financement : exigez-la. Si la banque refuse, vous récupérez votre acompte
8. Délai minimum de 30 jours : négociez au moins 30 jours entre le CPCV et l'Escritura pour finaliser votre financement

Étape 4 : Financement hypothécaire

C'est l'étape critique pour les acheteurs étrangers (voir la section dédiée ci-dessous). Ce qu'il faut retenir ici : commencez les démarches de financement avant de signer le CPCV, pas après. Une pré-qualification Cafimo vous donne une vision claire de votre capacité d'emprunt et renforce votre position de négociation face au vendeur.

Étape 5 : Escritura et frais d'acquisition

L'Escritura est l'acte de vente définitif, signé chez le notaire. C'est à ce moment que vous devenez officiellement propriétaire. Comptez 5 % à 8 % du prix d'achat de frais d'acquisition si vous achetez en résidence principale, et plutôt 10 % à 12 % en tant que non-résident, l'IMT y étant appliqué à un taux forfaitaire.

Exemple pour un bien à 250 000 € acheté en résidence principale (acheteur résident) : IMT 7 042 € (barème progressif), IS vente 2 000 €, IS crédit 1 200 € sur 200 000 € financés, notaire et enregistrement 600 à 1 500 €, frais bancaires 500 à 1 200 €, soit un total de 11 300 à 12 900 €, soit environ 4,5 % à 5,2 % du prix.

Le même bien acheté par un non-résident : l'IMT passe à 18 750 € (7,5 % forfaitaire), portant le total à 23 000 à 24 700 €, soit près de 10 % du prix. C'est l'écart que la plupart des guides passent sous silence. Calculez votre montant exact avec notre simulateur d'IMT et retrouvez le détail complet des frais d'achat au Portugal.

Financer son investissement : crédit hypothécaire pour étrangers

C'est le cœur de notre expertise. Voici ce que vous devez savoir sur le financement immobilier au Portugal pour les étrangers, et pourquoi la méthode compte autant que les chiffres.

Conditions d'emprunt pour non-résidents : LTV, taux, durée

Les banques portugaises financent les non-résidents, mais les conditions diffèrent de celles proposées aux résidents.

Le cas particulier des Portugais non-résidents. C'est un levier que peu d'acheteurs connaissent : si vous êtes de nationalité portugaise, certaines de nos banques partenaires vous financent jusqu'à 90 % du prix d'achat, comme un résident achetant sa résidence principale, alors même que vous vivez et travaillez à l'étranger. Concrètement, l'apport passe de 20 % à 10 % du prix. Cela concerne beaucoup de nos clients luso-descendants installés en France, en Suisse ou au Luxembourg, ainsi que les binationaux. Le dossier reste évalué normalement (revenus, taux d'effort, traçabilité), mais le plafond de financement, lui, change complètement. Précisez-le nous dès la simulation : toutes les banques ne pratiquent pas cette politique.

Durée maximale : jusqu'à 40 ans pour une résidence principale, jusqu'à 30 ans pour une résidence secondaire ou un investissement. Âge maximum à la fin du prêt : 75 ans (certaines banques vont jusqu'à 80 ans).

Taux d'effort maximum : 50 % de vos revenus nets mensuels, toutes dettes confondues. À partir du 1^er août 2026, la Banque du Portugal abaisse ce plafond à 45 % pour les nouvelles évaluations.

Taux d'intérêt en 2026 : en variable (Euribor 3 ou 12 mois + spread), les meilleurs dossiers non-résidents obtiennent des spreads de 0,5 % à 0,75 %. Les conditions évoluent chaque mois : consultez nos taux du moment pour la situation à jour, en variable comme en fixe.

Banque portugaise ou financement depuis votre pays de résidence ?

Option 1 : crédit hypothécaire auprès d'une banque portugaise. Financement direct sur le bien portugais, LTV jusqu'à 80 % pour les ressortissants de l'UE, taux compétitifs notamment en variable. En contrepartie : dossier en portugais, processus moins familier, NIF et souvent compte bancaire local nécessaires.

Option 2 : cash-out hypothécaire depuis votre pays de résidence. Vous mettez en garantie un bien immobilier que vous possédez déjà (en France, en Belgique, en Suisse…) et vous obtenez un crédit de trésorerie pour financer l'achat au Portugal. Le montant mobilisable dépend entièrement de votre banque et de la réglementation locale : il n'existe pas de plafond standard, chaque établissement applique sa propre politique. L'avantage est le confort du processus, dans votre langue et avec votre banque habituelle ; l'inconvénient est que vous engagez un bien de votre patrimoine existant.

Notre recommandation : pour la grande majorité des investisseurs non-résidents, la banque portugaise est la solution optimale, à condition de passer par un courtier spécialisé qui connaît les critères de chaque établissement.

Arbre de décision : quel financement choisir ?

Identifiez votre meilleure option de financement en une lecture.

• Vous êtes résident fiscal au Portugal ? → Banque portugaise, LTV jusqu'à 90 %, meilleures conditions disponibles, durée jusqu'à 40 ans.
• Vous êtes résident fiscal dans un pays de l'UE (France, Belgique, Luxembourg…) ? → Banque portugaise, LTV jusqu'à 80 %. C'est la voie recommandée pour la majorité de nos clients. Apport minimum : 20 % + frais d'acquisition.
• Vous êtes de nationalité portugaise, mais vous vivez à l'étranger ? → Banque portugaise, LTV jusqu'à 90 % chez certaines de nos banques partenaires, comme un résident achetant sa résidence principale. Apport minimum : 10 % + frais. C'est la meilleure condition accessible à un non-résident, à vérifier en priorité si vous êtes luso-descendant ou binational.
• Vous êtes résident fiscal hors UE (Suisse, Canada…) ? → Banque portugaise, LTV également jusqu'à 80 %. Le facteur déterminant n'est pas votre pays mais la provenance de vos revenus : leur devise, leur stabilité et leur traçabilité conditionnent l'appétit de chaque banque. Un représentant fiscal portugais reste nécessaire.
• Vous possédez déjà un bien immobilier avec des capitaux propres disponibles ? → Cash-out hypothécaire depuis votre pays de résidence. Le montant mobilisable dépend de votre banque et de la réglementation locale, il n'y a pas de plafond standard. Cette piste peut se combiner avec un crédit portugais.
• Vous n'avez pas l'apport suffisant ? → Envisagez le cash-out sur un bien existant, ou constituez l'apport requis. Cafimo peut vous aider à structurer un plan adapté.

Cas pratique chiffré 2026 : un T2 à Porto à 200 000 €

Profil : couple français, résidents fiscaux en France, revenus nets combinés de 6 000 €/mois. Achat d'un T2 à Porto pour un investissement locatif longue durée. Les montants portugais (IMT, Imposto do Selo, mensualité) seraient identiques pour un couple belge, suisse ou luxembourgeois ; seule l'imposition dans le pays de résidence changerait.

• Prix d'achat : 200 000 € (statut non-résidents UE, LTV max 80 %)
• Financement : 160 000 €, apport : 40 000 €
• Frais d'acquisition estimés : IMT 15 000 € (7,5 % forfaitaire non-résident), IS vente 1 600 €, IS crédit 960 €, notaire et enregistrement 600 à 1 500 €, frais bancaires 500 à 1 200 €, avocat 2 000 € → 20 700 à 22 300 €
• Capital total à mobiliser : 61 000 à 62 300 € (apport + frais)

Le crédit : 160 000 € sur 25 ans (couple de 40 ans, fin du prêt à 65 ans), en taux variable indexé sur l'Euribor majoré du spread négocié, soit 3 % TAN sur la base des conditions de juillet 2026 (Euribor 3 mois à 2,472 % au 30 juillet 2026). Résultat : une mensualité de 759 €. Les indices du jour sont affichés en direct sur notre page taux.

Les revenus locatifs : loyer mensuel d'un T2 à Porto de 1 100 à 1 300 €, soit ~13 200 € bruts par an. Après IRNR à 25 % (~3 300 €), il reste ~9 900 € nets. Rendement brut : 6,6 %. Rendement net après impôt portugais : ~5 %.

Cash-flow mensuel estimé : 825 € de loyer net après impôt portugais, moins 759 € de mensualité, soit +66 €/mois avant charges de copropriété et frais de gestion. L'opération s'autofinance donc, avec une marge réelle mais mince : l'essentiel du gain se joue sur le capital remboursé chaque mois par le locataire et sur la valorisation du bien, pas sur la trésorerie mensuelle. Un taux plus élevé d'un demi-point suffirait à annuler ce cash-flow, ce qui explique pourquoi la négociation du spread compte autant que le prix d'achat.

Ce calcul est une simulation. Votre situation réelle dépend de votre profil de revenus, de votre taux d'effort et des conditions négociées. Simulez précisément votre crédit avec Cafimo.

Pourquoi passer par Cafimo pour votre crédit au Portugal

Voici ce que montrent nos données internes : en 2025, 83 % de nos clients français ont obtenu un taux inférieur à celui proposé par leur première banque contactée. Le délai moyen d'obtention d'un accord de financement : 34 jours. L'apport moyen mobilisé par nos clients : 22 % du prix d'achat. Ces chiffres ne sont pas le fruit du hasard. Ils reflètent une méthode.

1. Consultation simultanée de 15+ banques partenaires. Cafimo travaille avec CGD, BPI, Novo Banco, Millennium BCP, Santander Portugal, Bankinter, Crédito Agrícola, Banco CTT, EuroBic, UCI et d'autres. Nous les consultons en parallèle, pas séquentiellement.
2. Négociation directe avec les analystes crédit. Nous ne passons pas par les agences commerciales : nous négocions les conditions directement avec les équipes crédit, ce qui permet d'obtenir des spreads que vous n'obtiendriez pas seul au guichet.
3. Expertise non-résident. Chaque banque a ses propres critères : certaines sont plus souples sur le LTV, d'autres sur la prise en compte des revenus étrangers, d'autres encore sur la durée, et quelques-unes financent jusqu'à 90 % les non-résidents de nationalité portugaise. Nous savons quelle banque convient à quel profil, et nous l'avons prouvé sur plus de 2 000 dossiers.
4. Service 100 % gratuit pour le client. Cafimo est rémunéré par les banques partenaires, pas par vous : aucun frais de courtage, de dossier ou de conseil.
5. Accompagnement en français. Nos équipes parlent français, anglais, portugais et espagnol. Vous n'avez pas besoin de maîtriser le portugais pour naviguer dans le système bancaire local.

Le dossier le plus rapide traité par Cafimo : 24 jours entre la demande et l'accord de financement.

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Les 10 erreurs à éviter quand on investit au Portugal

Nous avons accompagné plus de 2 000 clients. Voici les erreurs que nous voyons le plus souvent, et comment les éviter.

1. Signer le CPCV sans clause suspensive de financement. C'est l'erreur la plus coûteuse : si la banque refuse votre dossier, vous perdez votre acompte (10 % à 30 % du prix). Exigez toujours une clause suspensive.
2. Ne pas pré-qualifier son financement avant de chercher. Beaucoup d'acheteurs trouvent le bien de leurs rêves, signent le CPCV, puis découvrent qu'ils ne peuvent pas emprunter aux conditions espérées. Simulez votre financement avant de commencer vos visites.
3. Se fier uniquement à l'avocat de l'agence immobilière. Il représente les intérêts de l'agence, pas les vôtres. Mandatez un avocat indépendant.
4. Négliger les frais d'acquisition. Ils représentent 5 % à 8 % du prix d'achat pour un résident, mais 10 % à 12 % pour un non-résident, l'IMT étant appliqué à 7,5 % forfaitaires. Intégrez-les dès le départ dans votre budget.
5. Acheter sans vérifier la licença de utilização. Un bien sans permis d'utilisation valide ne peut être ni loué légalement, ni financé facilement, ni revendu sans complications.
6. Ignorer les dettes de copropriété. Au Portugal, elles suivent le bien, pas le vendeur. Si le propriétaire précédent n'a pas payé ses charges pendant 3 ans, vous en héritez.
7. Surestimer les rendements locatifs. Les chiffres publiés sont bruts, avant fiscalité, charges et vacance locative. Un rendement brut de 6 % peut devenir 3,5 % à 4 % net.
8. Oublier de déclarer les revenus dans votre pays de résidence. Même si vous payez l'IRNR au Portugal, vous devez déclarer vos revenus locatifs portugais en France, en Belgique, en Suisse ou au Luxembourg selon votre résidence fiscale. Les conventions évitent la double imposition, pas l'obligation déclarative.
9. Croire que l'IFICI s'applique à votre situation. Si vous restez résident fiscal en France, l'IFICI ne vous concerne pas. Ne bâtissez pas votre investissement sur un avantage fiscal auquel vous n'êtes pas éligible.
10. Contacter une seule banque. Les conditions varient considérablement d'un établissement à l'autre pour les non-résidents. C'est pour cela que 83 % de nos clients obtiennent mieux que leur première offre.

FAQ : Investir au Portugal en 2026

Conclusion : investir au Portugal en 2026, est-ce encore le bon moment ?

Oui, mais pas n'importe comment.

Le marché a changé. Sur la seule dernière année, tous les districts du continent sont en hausse, et près des deux tiers d'entre eux à deux chiffres. Les rendements bruts se sont comprimés dans les centres-villes de Lisbonne et Porto. Le Golden Visa immobilier n'existe plus. Et l'IFICI ne s'applique pas à la majorité des investisseurs français.

Mais les fondamentaux restent solides. La demande locative est forte dans tout le pays. Des rendements nets de 4 % à 6 % sont encore accessibles dans les villes secondaires et les zones en développement comme Setúbal (+14,1 % en un an). Le financement hypothécaire est disponible pour les non-résidents européens jusqu'à 80 % de LTV. Et la convention franco-portugaise protège efficacement contre la double imposition.

Les trois clés d'un investissement réussi au Portugal en 2026 :

1. Choisir la bonne ville selon votre objectif : rendement, valorisation ou résidence secondaire
2. Sécuriser le financement avant de signer, pas après
3. S'entourer des bons professionnels : avocat indépendant, courtier spécialisé, gestionnaire local

Cafimo est là pour le deuxième point. Nous finançons des investisseurs francophones au Portugal depuis des années (français, belges, suisses, luxembourgeois, canadiens) avec plus de 15 banques partenaires, un service 100 % gratuit et une expertise non-résident que peu de courtiers peuvent égaler.

Votre projet mérite mieux qu'une seule offre bancaire. Simulez gratuitement votre financement avec Cafimo. 15+ banques partenaires, service 100 % gratuit pour le client.

Sources

• Idealista, rapport des prix de l'immobilier par district, juin 2026 (source unique de tous les prix cités dans ce guide)
• Global Property Guide, rendements locatifs Portugal 2025
• Impots.gouv.fr, convention fiscale franco-portugaise
• Portal das Finanças, IFICI
• Banco de Portugal, conditions macroprudentielles 2026
• Turismo de Portugal, guide Alojamento Local, janvier 2025
• PwC Portugal, Tax Guide 2026
• Cafimo, conditions de financement au Portugal