Table des matières
Dans un contexte où les aléas économiques sont de plus en plus fréquents, ils obligent parfois les propriétaires à ne pas honorer leurs engagements. Cela ouvre la voie à des opérations immobilières souvent inconnues du grand public. Les banques, ou le gouvernement, récupèrent les biens immobiliers pour les vendre aux enchères. Le Portugal a connu une augmentation de ces saisies après la crise de 2008. C'est un eldorado pour les investisseurs et un moyen d’acquérir des biens à moindre coût puisque ces propriétés peuvent être achetées jusqu’à un prix de 40% inférieur à celui du marché immobilier. En 2022, près de 8.000 biens ont été vendues de cette manière. Et ce n’est pas prêt de s’arrêter.
Les saisies au Portugal
Savez-vous ce qu'est exactement une maison saisie au Portugal ? Il s'agit d'une propriété récupérée par une banque ou le gouvernement lorsque le propriétaire ne pouvait pas faire face à ses obligations hypothécaires ou fiscales. La saisie peut se produire pour de nombreuses raisons :
- La perte d'un emploi ou la baisse des revenus rend les coûts mensuels trop élevés
- Les changements rapides des taux d'intérêt des prêts variables
- Un surendettement personnel qui conduit à l’insolvabilité
- Les taxes foncières impayées sur la propriété
La crise économique de 2008 est malheureusement un évènement frappant qui a mis en lumière ce phénomène. Elle a durement frappé le Portugal, entraînant une hausse du chômage et du nombre de personnes ne parvenant pas à satisfaire leurs besoins financiers de base.
Il faut savoir qu’au Portugal, 90% des crédits contractés sont des taux variables. Le taux fixe n’est apparu que récemment dans les 5 dernières années. L’augmentation des taux d’intérêts impactent donc les emprunteurs de façon importante et très rapide.
Si une banque entreprend une démarche en vue de la saisie d'un bien immobilier, une longue séquence juridique s'enclenche :
- Après une période de quelques mois, la banque envoie une mise en demeure
- Des actions en justice sont engagées si les paiements ne sont pas régularisés
- Le tribunal ordonne la confiscation et la vente aux enchères du bien
- Les fonds provenant de la vente sont utilisés pour rembourser les dettes du propriétaire
Pour les investisseurs avisés, les reprises sont généralement synonymes de bons investissements à des coûts moins élevés. Un contraste important avec la réalité des personnes impactées de l’autre côté.
Où trouver les maisons saisies à vendre au Portugal ?
En 2022, près de 8000 biens ont trouvé un nouveau propriétaire grâce aux ventes aux enchères au Portugal. Cela représente environ 60 % des 13.375 biens saisis au total. Ces ventes aux enchères ont lieu principalement en raison du non-respect des obligations bancaires. Les propriétés sont vendues à un prix inférieur d'environ 40 % par rapport à leur valeur sur le marché conventionnel.
Il existe de nombreuses façons de trouver ces biens. Nous allons maintenant vous expliquer les différentes options possibles.
Maisons saisies par les banques
Si les clients ne peuvent pas respecter leurs obligations de crédit auprès des banques, elles peuvent décider de saisir les biens en hypothèque :
- Ces saisies ne sont pas des biens que les banques souhaitent conserver dans leurs actifs. Elles préfèrent les vendre rapidement pour récupérer leur argent, en évitant des dépenses supplémentaires.
- Il y a beaucoup de banques qui listent ces ces biens immobiliers saisis à vendre comme Caixa Imobiliário, Millennium BCP, Imóveis Montepio, Imóveis Santander, Imóveis Bankinter et CA Imóveis – Grupo Crédito Agrícola.
- En plus des logements, les banques portugaises peuvent également vendre des terrains, des locaux commerciaux, des entrepôts, des garages ou des immeubles. Ces derniers peuvent être neufs ou anciens, en fonction de la raison pour laquelle ils ont été repris.
Cependant, il y a moins de ces maisons à vendre aujourd'hui qu'avant la crise immobilière de 2008. Certaines banques ont cédé leurs portefeuilles à des fonds immobiliers. Elles présentent aujourd’hui des normes plus strictes en matière de prêt immobilier, de sorte à réduire les risques de défaut.
Courtiers immobiliers spécialisés
Acheter au Portugal peut être simplifié grâce à des courtiers experts. Surtout lorsqu'il s'agit de saisies immobilières. Les courtiers ont souvent des partenariats avec les banques, ce qui leur permet de fournir une variété de logements confisqués, parfois à des prix avantageux. Voici quelques pistes pour trouver ces maisons :
- Collaboration entre les banques et les agences immobilières : Des banques comme Santander, Montepio et Crédito Agrícola travaillent avec des agences immobilières pour vendre des saisies. Ces collaborations facilitent la recherche d'une grande variété de biens saisis.
- Agences immobilières avec des sections spécialisées : Des agences telles que REMAX Vantagem, Imo2007 et Arcada proposent parfois des sections spécifiques pour les biens saisis.
- Portails immobiliers : Des sites comme Idealista, Imovirtual, Casa Sapo, OLX et Trovit regroupent des annonces de maisons saisies. Ces plateformes sont pratiques pour comparer les offres et trouver des maisons dans différentes régions du Portugal.
Maisons saisies sur e-leiloes
e-leiloes.pt est la plateforme officielle pour l'achat de propriétés saisies dans le cadre de procédures judiciaires. Un large éventail de propriétés telles que des logements, des espaces commerciaux, des appartements et des terrains y sont également disponibles. L'inscription est gratuite et ouverte à tous pour enchérir.
Si vous êtes intéressé par ce type de bien, voici le processus d'une vente aux enchères :
- Vérifiez la liste des propriétés mises aux enchères, y compris les descriptions, les photos, la valeur minimale, etc.
- Pour enchérir, il vous suffit de vous enregistrer avec votre numéro d'identification portugais ou votre clé mobile digitale
- Les enchères électroniques démarrent à 50 % de la valeur minimale fixée par la justice
- Pour être valide, une enchère doit atteindre au moins 85 % de cette valeur
- À la fin de l'enchère, le meilleur enchérisseur remporte le bien
N'oubliez pas cependant que ces biens ne sont assortis d'aucune garantie. Il est important de vérifier leur état avant d'enchérir ! Assurez-vous aussi de disposer des fonds nécessaires pour le paiement, les frais de notaire et les taxes.
Maisons saisies par les autorités fiscales – Finanças
Les autorités portugaises, les Finanças saisissent des maisons qui peuvent constituer de bonnes affaires pour les acheteurs potentiels. Voici quelques informations intéressantes sur ces propriétés :
- Elles sont généralement saisies auprès de particuliers ou d'entreprises qui n'ont pas pu payer leurs impôts ou leurs dettes d'État.
- Le processus de vente de ces logements est supervisé par le département portugais des impôts, qui organise des ventes aux enchères publiques.
- Le site Web de Finanças répertorie ces maisons dans une section intitulée "Venda de bens penhorados"
- Les frais de départ sont souvent très bas, dans certains cas, ils sont jusqu'à 50% inférieurs à la valeur du marché !
- Cependant, l'état des biens peut être très différent de l'une à l'autre, soyez donc prudent.
Maisons saisies par la sécurité sociale
Il faut savoir que même la sécurité sociale portugaise vend des biens immobiliers saisis lors de ventes aux enchères. Ces saisies immobilières proviennent généralement d'anciens bâtiments de service, d'anciens fonds de prévoyance ou de paiements effectués par des débiteurs à la sécurité sociale.
Découvrez ces perspectives en visitant la bourse immobilière de la sécurité sociale (Bolsa de Imóveis). Vous y trouverez tous les biens à vendre. Votre offre doit être égale ou supérieure au prix de vente indiqué. L'offre la plus élevée remporte l'enchère à l'issue du délai imparti (7 jours ou date de fin fixe).
Avantages et risques d'acheter une maison saisie au Portugal
Avantages
L'acquisition d'une saisie au Portugal présente des avantages financiers qui attirent les acheteurs et les investisseurs. Voici les principaux avantages :
- Des prix d'achat bien inférieurs à ceux du marché : l'attrait principal pour les saisies est leur coût bon marché, souvent bien inférieur à la valeur normale de l'immobilier. Les propriétés vendues aux enchères peuvent coûter environ 40 % de moins que leur équivalent sur le marché.
- Opportunités d’investissement : Pour les investisseurs, les maisons confisquées sont une excellente occasion d'acheter à bas prix, de rénover et de vendre ou de louer à un prix plus élevé, ce qui leur permet d'obtenir de solides retours sur investissement.
- Large choix de propriétés : Un vaste choix de types de propriétés est disponible, allant des appartements aux villas spacieuses. Cette variété répond à des besoins et des budgets divers.
- Accès à des propriétés dans des emplacements privilégiés : Les maisons saisies peuvent se situer dans des zones très demandées et offrent une occasion unique d'obtenir un emplacement prestigieux à un prix réduit. On peut même trouver des maisons de pêcheurs sur la côte.
- Potentiel de plus-value : Avec des rénovations et des améliorations stratégiques, ces propriétés peuvent rapidement prendre de la valeur, ouvrant la voie à des gains substantiels lors de la revente.
- Rapidité de la transaction : L’urgence des banques et des institutions financières à récupérer leurs investissements rapidement est un atout majeur. Cette motivation facilite un processus d'achat rapide.
- Des conditions de financement avantageuses : Certaines banques offrent des options de financement spécialisées pour les acquisitions sur saisie bancaire. Évaluez l'offre complète, mais surtout, n’hésitez pas à consulter l'un de nos courtiers en prêt immobilier CAFIMO pour obtenir les meilleures conditions de financement possibles.
- Financement à 100% : Il est possible de financer jusqu'à 100% de la valeur d'une propriété saisie. Cela dépend de la valeur estimée de la propriété en question, mais c’est un avantage qui n'existe pas dans les transactions immobilières conventionnelles.
Pour l'essentiel, l'achat d'une résidence saisie au Portugal présente des avantages financiers importants. Cependant, il est impératif de procéder à une évaluation méticuleuse de la propriété, de son emplacement et de son potentiel avant de finaliser toute décision d'acquisition.
Risques
L'achat d'une maison saisie au Portugal, bien que tentant en raison des prix plus bas, comporte des risques qu'il est essentiel d'appréhender au préalable. Voici les principaux défis auxquels vous pourriez être confronté :
- L'état de la propriété : Les logements saisis se vendent souvent "en l'état", ce qui signifie que des réparations importantes peuvent s'avérer nécessaires. Il n'est pas rare que la structure soit endommagée ou que les systèmes électriques ou de plomberie soient défectueux.
- Litiges juridiques : La propriété peut être impliquée dans des litiges juridiques, comme des conflits de propriété ou des hypothèques en cours, ce qui complique la transaction et retarde la reprise de possession.
- Occupation illégale : Certaines propriétés confisquées abritent des occupants illégaux, ce qui rend la reprise de possession encore plus difficile et nécessite une action en justice supplémentaire.
- Absence de garantie : Contrairement aux achats immobiliers traditionnels, les maisons saisies sont généralement dépourvues de garanties, ce qui vous rend responsable de tout problème non découvert au moment de l'achat.
- Dépenses cachées : Des coûts imprévus peuvent survenir lors de l'achat d'une maison saisie, comme des arriérés d'impôts, des charges de copropriété impayées ou d'autres dettes transférées au nouvel acheteur.
- Concurrence : Les maisons saisies attirent souvent de nombreux acheteurs, y compris des investisseurs chevronnés, ce qui alimente une concurrence féroce et des surenchères potentielles.
- Les saisies peuvent être dépourvues de documents administratifs. Par exemple, la licence d’utilisation ou d’habitation peuvent être manquantes.
L'achat de logements confisqués au Portugal peut sembler être une bonne affaire. Toutefois, la prudence est de mise. Des difficultés peuvent survenir et elles ne sont pas si rares. Entourez-vous bien et effectuez une évaluation approfondie avant de porter un quelconque intérêt.
Conseils pratiques
L'acquisition d'une propriété saisie au Portugal représente une opportunité attrayante, mais nécessite une planification méticuleuse et une compréhension complète de la procédure. Pour résumer notre article et donner des conseils avisés, voici un aperçu des étapes à suivre si vous êtes intéressé par cette forme “particulière” d'acquisition :
Faire des recherches approfondies sur la propriété
- Localisation et caractéristiques : Avant de vous lancer, identifiez l'endroit idéal et notez les caractéristiques souhaitées. Comparez le prix des maisons saisies par rapport aux marché immobilier classique. Assurez-vous que l'investissement en vaut la peine.
- Surveillez les enchères : Les ventes aux enchères sont fréquentes. Les banques et les prêteurs annoncent ces propriétés en ligne. Surveillez de près leurs sites et soyez à l'affût des nouvelles annonces.
Inspecter la propriété avant l'achat
- État de la propriété : L'état de la maison est essentiel à évaluer. Les biens saisis peuvent nécessiter des rénovations importantes, il convient donc d'estimer les coûts avant de faire une offre.
Comprendre les aspects juridiques et fiscaux
- Aspects juridiques : Faites appel à un avocat portugais spécialisé dans l'immobilier pour vous guider dans les aspects juridiques de l'achat, comme la vérification de la légalité de la propriété et de l'existence de dettes éventuelle.
- Taxes et frais : Renseignez-vous sur les taxes et les frais liés à l'achat d'un logement saisi au Portugal, qui peuvent varier selon qu'il s'agit d'un bien neuf ou d'un bien d'occasion.
Obtenir un financement approprié
- Conditions de financement : Les banques portugaises proposent parfois des offres spéciales pour le financement de maisons saisies. Elles peuvent vous permettre d'emprunter la totalité de la valeur de la maison. N’hésitez pas à contacter un courtier CAFIMO pour en savoir plus. Nous saurons vous accompagner tout au long de votre process.
Autres conseils pertinents
- Patience et flexibilité : La patience et la capacité d'adaptation sont essentielles lors de l'achat d'une propriété saisie. Le parcours peut être long et complexe, alors soyez prêt à ajuster vos plans si nécessaire.
- Budget pour les imprévus : Mettez de côté des fonds pour couvrir les dépenses imprévues qui peuvent survenir lors de l'achat et de la rénovation d'une maison saisie.
En suivant ces conseils et en travaillant avec les bons professionnels, vous pouvez augmenter vos chances de trouver une maison saisie au Portugal. Bon courage dans votre recherche !
